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新政30天發布房地產市場走勢預判

5月17日,《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知(簡稱“新國十條”)》發布整整30天,中國指數研究院權威發布《新政30天——房地產業面面觀》,全面分析新“國十條”出臺以來...【詳情




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走勢預判

半年內交易量將繼續低迷,房價調整速度可能快于以往

此次新政力度大、措施嚴,目前絕大多數城市的成交量已有顯著下降,部分城市和少數項目價格出現下調。預計半年內“新國十條”及相關政策仍將繼續發揮較大影響,購房者觀望情緒難以緩解,全國及主要城市的交易量將繼續低迷,房價調整速度可能快于以往...【詳細

政策的疊加效應使得開發企業投資信心受到影響,拿地和開發步伐放緩

由于多種政策的疊加效應,將對開發企業的資金狀況和投資信心產生較大影響。預計未來半年,全國房地產開發投資、拿地、新開工等指標的同比增速將逐漸放緩,出現絕對水平同比或環比下降的可能性也很大...【詳細

中央政府短期內繼續出臺更嚴厲措施的可能性較小,而各地“新國十條”配套細則將陸續出臺

根據中國指數研究院的監測數據,“新國十條”的調控效果已初步顯現,主要城市成交量顯著下降,房價、地價快速上漲的勢頭得到遏制,部分區域和項目價格出現一定幅度的下調。我們認為,房價上漲勢頭已被遏制,中央政府短期內繼續出臺更嚴厲措施的可能性較小。

地方政策方面,目前僅有北京、深圳、青島等少數省市出臺“新國十條”配套細則。多數城市出臺類似“限購”等更嚴厲措施的可能性不大。在地方細則明確之前,當地居民繼續觀望的可能性較大,因此未來一個季度主要城市房地產市場的供需雙方仍將維持僵持態勢...【詳細

保障性住房建設力度持續加大,今后一段時間內將成為住房供應的重要組成部分

“新國十條”要求2010年確保完成建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。國土資源部數據顯示,2010年全國保障性住房和棚戶區改造用地的供應計劃分別達2.44萬公頃和3.66萬公頃,合計占總供應量比重達33%。

根據“房地產業中長期發展動態模型”測算,如保障性住房占市場總體供應的比例超過20%,將對商品住房市場產生比較明顯的影響。房地產開發企業應密切關注住房市場的變化并積極參與保障性住房建設...【詳細

土地供應計劃規模突出,招拍掛制度面臨結構性完善,開發企業拿地機遇顯現

根據國土部計劃,2010年將供應住宅用地18.5萬公頃,是2009年2.4倍,是過去五年平均水平的3.1倍。

此次“新國十條”中提出完善土地招拍掛制度,探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式,抑制居住用地出讓價格非理性上漲。值得注意的是,目前土地招標制度仍有評標標準不完善、不透明、政府與企業對底價和限價預期存在顯著差異等諸多問題,建議企業加強相關研究,積極有效拓展土地儲備...【詳細

中國經濟內外部環境較為復雜,房地產政策走勢存在不確定性

國民經濟的迅速企穩回暖是新國十條出臺的宏觀背景,未來房地產政策的走向將取決于世界經濟復蘇勢頭能否持續和中國經濟“去房地產”后的內生動力是否充足兩個方面。由于復雜的內外部環境,房地產政策走勢存在不確定性。

根據“房地產業中長期發展動態模型”測算,房地產業對宏觀經濟增長有顯著貢獻。如果“去房地產”后的中國經濟無法通過其他途徑來補足房地產投資和消費的不足,將影響經濟增長目標的實現...【詳細

寬松性貨幣政策何時退出是影響未來房地產市場走勢的關鍵

根據“房地產業中長期發展動態模型”和歷史數據,貨幣政策是影響中國房地產市場走勢的關鍵因素。

一方面,超額的貨幣供應使得目前整個中國經濟的流動性較為充裕,投資投機性購房需求仍將繼續影響未來的房地產市場走勢。另一方面,貨幣政策有其自身的周期性特征。隨著宏觀經濟的持續回升和通脹預期的加強,寬松性貨幣政策將逐步退出,預計2010年央行加息或再次提高存款準備金率的可能性較大...【詳細

策略建議

“新國十條”及相關政策出臺一個月,全國特別是部分熱點城市房地產市場已發生顯著變化。結合以上分析,對相關各方提出如下建議:

開發企業:

認清市場形勢,放棄僥幸心理

此次房地產新政決定了未來一段時間內房地產市場量價齊跌的必然性...【詳情

順勢而為,結合市場需求定價

企業應在價格下跌之前結合市場需求合理定價,加快資金回籠降低財務風險...【詳情

積極拓展土地儲備

2010年對于資金充足的企業將是一次擴大土地儲備、超越競爭對手的絕佳機會...【詳情

繼續拓展多元化融資渠道

企業應未雨綢繆,積極探索票據、信托、基金等多樣化融資渠道...【詳情

加強品牌建設

在市場低迷期開發企業更應注重產品品質和品牌建設,增強與客戶的價值聯系...【詳情

政府:

中央政府:

短期內不宜出臺更加嚴厲的政策,而應做好“新國十條”的具體落實:

此次房地產新政級別高、力度大、措施嚴,已經對各主要城市的成交量產生顯著影響。盡管價格仍無明顯的下跌,但房價過快上漲的勢頭已基本遏制。同時政府也應關注上下游產業的經營風險和銀行信貸資產的風險暴露程度,防止房地產市場調整幅度過大給國民經濟帶來長期不利影響。

中央政府還應加快經濟方式轉變,完善長期制度建設:

比如“分稅制改革”帶來的“地方政府財權事權不匹配”弊端、民間資本投資渠道過窄等問題,為社會經濟的持續健康發展打下長遠的制度基礎...【詳情

地方政府:

因地制宜加快“新國十條”相關細則的出臺和落實:

目前,僅有北京、青島、深圳等地方政府出臺了“新國十條”的相關配套細則。地方配套政策遲遲不出臺,購房者的觀望,不利于成交量的企穩回升。地方政府根據中央要求盡快出臺“新國十條”的相關配套政策,以確保相關主體形成合理預期。

加強保障性住房建設力度,嚴格落實土地供應計劃,增加市場有效供給:

地方政府應確保未來的住房供應不應調控政策出臺而下降,降低市場再次大幅波動的可能性。積極履行“住房保障工作”責任,加大資金投入、落實土地供應并調動社會各方的積極性,切實解決中低收入群體的住房困難問題...【詳情】

購房者:密切關注市場變化,根據自身需求、資金實力、風險承受能力合理安排購房計劃

住房價格長期看漲,對自住型需求而言,不應盲目期望在價格最低點買房。可通過買小房/二手房、賣小房換大房等多種方式滿足住房需求。

對于投機性需求特別是依靠信貸支持的投機者而言,以往住房投資“包賺不賠”的時代或已結束,投資機會將明顯減少...【詳情

商業銀行:建立規范科學的經營制度,強化風險管控,密切關注資產暴露風險

商業銀行應嚴格根據“新國十條”要求,繼續保持對自住型需求的信貸支持,幫助更多人滿足住房需求;同時應在加強房地產開發企業融資監管、降低金融風險的同時,積

極拓展除普通信貸在內的REITs等各類融資方式,加大對中小套型的普通商品住房和保障性住房的資金支持,切實擴大住房供給,不斷提升居民的住房水平...【詳情

多方博弈格局亟待打破,各退一步海闊天空

房價過快上漲的危害性不容忽視,此次新政也決定了短期內房地產市場量價調整的必然性。但考慮到目前中國經濟所處階段和房地產業的特殊地位,其調整幅度過大、時間過長,也不利于未來中國經濟的健康發展和城市化水平的提升。有鑒于此,建議各退一步,中國經濟和房地產市場都將海闊天空...【詳情

 

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