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未來房價走勢將繼續上漲的五大引爆點

www.xoeh.com.cn 2011-04-25 11:29:08 來源:楚蕓工作室BLOG

在未來的三至五年內房價走勢繼續上漲,因為將產生更為充足的剛性需求,而彼時,一些短期的調控政策,如限購、提高二套房首付比、停貸、交易稅費差異化等都將因為經濟進入第二個繁榮周期而被取消,但調控的發條松動迎來的卻是消費高峰,再結合前面的基于調控產生的開發壟斷,一個龐大的賣方市場勢必引發新一輪漲價潮。

如果調控真的以遏制房地產價格漲幅讓房價保持合理水平為目標,有兩個點可以思考,一個點是從開發商入手,一個點是從供求關系入手,都可以實現目標,但目前的調控四面出擊,事實上是將需求與供應進行時間上的前后調整,并促進結構性矛盾消費,導致房價存在后手上漲的結構性引爆點。

第一個引爆點來自于投資投機性需求。

在筆者的一篇文章中提及,中國房地產的本質屬性一是消費品,二是投資品,這是科學的也吻合世界范圍的特點,但由于快速商品化及貧富不均條件下畸形投機,加上投資市場不發達,人為增加了資本載體屬性、收藏品屬性,筆者并斷定這是《困擾高房價的唯一癥結》。而伴隨市場化進程,這一癥結將緩解。

政策市的消除或淡化,政府承擔保障房責任,經濟復蘇并繁榮,都將還原樓市的市場化真相,在此變化環境下,房地產作為不動產的特點,即原本與生俱來的消費屬性與投資屬性將回歸。

中國超過50%的儲蓄率,過硬的外匯儲備,顯示的并不是一國實力上的強大,反而是投資市場欠缺的結果。當經濟發展到產業結構合理的狀態,當資源節約與環保成為經濟發展的主旋律的時候,尤其是當國家實施一系列科學的調整,一些深層次的傳統制度得到更新,這個時候投資已經不是什么丑事,投機更是一種基于風險控制的高效投資,將成為不動產領域消費的主力。

如果國人的觀念,尤其是理財與投資觀念發生變化并吻合市場經濟的要求,無疑,投資需求將與普通商品房消費需求一起成為未來中國向中等發達國家邁進過程中的主流房地產需求,房價將因為調控過程行政打壓,制度修正后投資環境的改善,城市分級及衛星城增加,城市交通提速等而快速上漲。

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第二個引爆點來自于城鎮化改造推進三四線城市快速商品房化。

根據中共中央第十二五規劃的精神,未來中國的主要市場將著眼于內需,那么內需在未來會是什么樣的前景呢,一是農村消費市場,另一個便是城鎮化提速導致的商品房消費。

要實現快速小康化及社會的和諧發展,九億農民的問題是關鍵,而城鎮化,讓一些農民進城這是必然之路,農民進城在農村集體用地,基于耕地絨線及宅基地制度,基于土地二元制供應,無法流通的條件下,將主要集中于進城置業安家,這是一股潛在的數量龐大的需求。

而科技及農村產業化將必然導致農村的空心化,也許不到幾年時間中國農村反而成為富裕階層追逐的對象,農民工進城,城里人下鄉,互換的過程又因為只產生進城置業消費而讓農村空心化,結果自然是因為消費集中與需求量巨大而導致房價居高不下或者在更廣泛的洼地基礎上誕生更多的房價一線化城市。

象東營、煙臺等,已經出現這種現象,東營的東城房價快速由3000而5000,弁平的房價突破6000,都不是由投資或投機消費導致的,而是農村產業化后快速進城以及城鎮化本身造就更充足的購買力所導致的。

第三個引爆點來自于產業調整富裕階層的變化對一線城市住宅的剛性需求。

按照國際慣例評估,中國現有富裕階層比為7.8%,按照民間辦法或者結合中國國情的研究顯示,中國富裕階層已經達到總人口的13.7%,距全民小康化標準尚有一半差距,而目前中國的城市化率才44%,小康標準或者先進國家的此項比例至少在70%以上。也就是說,如果政府承諾的至2020年全面實現小康化,那么,中國將在下一個十年完成26%的城市化版圖,新晉富裕階層新增11.3%。

由于過去我國的產業結構主要依賴于一線城市展開,則可以推斷這些新晉富裕階層的主要出產地依然會集中于一線城市,很自然地,這些新晉富裕階層的置業愿景也主要集中于目前比較發達的幾個城市,如上海北京深圳廣州青島杭州成都重慶武漢等。而廣大的中部只能是承接產業西移的勞動力旺盛產區,尚沒有足夠的資源如人才教育與經營理念方面的優勢。集居依然是接下來城市化與誕生富裕階層在置業選擇中的首選。

因此,當中國產業調整完成,富裕階層發生質變并且數量增加,由于集居及集中消費,一線城市的住宅剛性需求無限加大并且集中于中高檔住宅,自然房價將快速攀升。

第四個引爆點來自于開發領域的壟斷。

多年調控的更重要結果應該是在開發這個壟斷領域再誕生一個壟斷的開發商陣營,固然國有房企減量至78家無論屬實與否,掌握在國有房企手中的硬資源,主要是土地,依然敵不過廣大的上市房企與民企,而且國有房企由于多線作戰,在房地產領域還沒有出現類似中石油中石化這樣的巨頭型房企,因此未來左右房地產領域的力量主要由現有的一些行業巨頭組成。

多輪調控將中小開發企業這一股散戶進一步蠶食,導致的直接惡果將是壟斷。

在中國未來需求旺盛而供應趨于壟斷的環境下,房價要想穩定幾無可能,只能是快速上漲,同時,由于經濟的再次高速發展,伴隨的少許通脹也是正常的,年均上漲兩位數將成一道誘人的風景。

第五個引爆點來自于前老齡化社會人口生育及就業高峰帶來的旺盛需求并集中實現。

按照研究機構的報告,我國將于2020年正式宣告進入老齡社會,此前的大約2014-2016年中國將出現生育及就業高峰,而據黃金十年的消費結構看,買房為下一代及買房養老是普通老百姓的買房核心理由,除一線城市投資比接近50%外,中國多數城市的買房投資比低于15%,多數二三線城市的此項比例甚至是個位數。

顯然,在未來的三至五年內,將產生更為充足的剛性需求,而彼時,一些短期的調控政策,如限購、提高二套房首付比、停貸、交易稅費差異化等都將因為經濟進入第二個繁榮周期而被取消,但調控的發條松動迎來的卻是消費高峰,再結合前面的基于調控產生的開發壟斷,一個龐大的賣方市場勢必引發新一輪漲價潮。

所以,如果單獨評價調控的效果,沒有什么實質意義,如果在一個較長周期房價是持續上漲的,那只能說是行政調控讓整體階層獲得投機機會,沒有進入者或者更巨大的普通老百姓不僅沒有從調控中受益,相反因為沒有出手成為受害者。

若出現暴漲,則上述引爆點或者因素現在為什么不能正視呢?

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